Comisiones

Las comisiones tienen un peso muy importante en los créditos, tanto hipotecarios como al consumo, ya que de ellas depende que se pague más o menos dinero a lo largo de la vida de un préstamo. Esto se debe a que las de apertura y estudio influyen en el cálculo de la TAE o coste efectivo de un préstamo.

Existen varios tipos de comisiones:

Comisión de estudio. Para el inicio de la tramitación, se establece el pago de un importe porcentual sobre el Préstamo. En el caso de operaciones inferiores a 150.253,03 €, no podrá cobrarse cantidad alguna por este concepto. En los préstamos al consumo y excepcionalmente algunos préstamos hipotecarios, algunos bancos y cajas penalizan a sus clientes con una comisión suplementaria, denominada de estudio. En general, las entidades que repercuten esta comisión disfrazan un porcentaje de apertura superior, y cobran por partida doble los trámites y el estudio. Por ejemplo, si el préstamo tiene una comisión de apertura del 1,7% y otra de estudio del 0,3%, será exactamente igual que si sólo incluyese la de apertura a un 2%, sin la de estudio.

Comisión de apertura. Al ser concedido el Préstamo y en el momento inicial, la Entidad lleva a cabo el cobro de una cantidad que oscila entre el 0 y el 2,5% del Nominal. Bajo la denominación de comisión de apertura se esconden todos los gastos originados en las Entidades Financieras por la tramitación de un contrato crediticio. La comisión se expresa en tanto por ciento del importe del préstamo, así, si solicitamos un crédito de 100.000 € y nos decantamos por una hipoteca con una comisión elevada –por ejemplo del 2%- pagaremos 2.000 € más que si elegimos un préstamo sin esta comisión. Habitualmente, la cuantía de esta comisión se cobra de una sola vez, cuando se firma el contrato, sin embargo, es posible pactar pagarla a lo largo de la vida del crédito.

Comisión de cancelación parcial. A fin de desincentivar esta práctica, el anticipo de cantidades superiores a las cuotas viene gravado con una comisión que oscila entre el 0 y el 4%. Generalmente las Entidades Financieras reconocen a sus clientes el derecho a cancelar el Préstamo hipotecario total o parcialmente antes de que termine el plazo acordado. Como los intereses del Préstamo están estimados para el total de la vida de éste, si ésta se acorta, el beneficio de Banco o Caja es menor. Por ello, al cancelar el Préstamo total o parcialmente (con entregas a cuenta) la Entidades Financieras cobran una comisión, que es un porcentaje sobre la cantidad cancelada o entregada a cuenta. Legalmente, las comisiones de cancelación tienen unos límites máximos, en los créditos al consumo está fijado en el 3% para los que son a interés fijo, y en el 1,5% para los variables. En las hipotecas, sólo hay tope para los variables, el 0,50% en los primeros 5 años y 0,25% a partir del 6º. Únicamente si se subroga una hipoteca fija (cambiar el préstamo a otra entidad), la comisión de cancelación no puede superar el 2,5%.

Comisión de cancelación total. Normalmente, responde al hecho de la subrogación, o acto por el que una persona asume la sustitución jurídica del titular de un préstamo. Es una situación muy frecuente en la adquisición de viviendas de forma directa a un promotor. Generalmente, los gastos derivados de cancelación anticipada son impuestos por los promotores en primera transmisión, al comprador, en el caso de que no desee subrogarse con la Entidad Acreedora. Este tipo de cláusulas son contrarias a la ley (R.D. 515/1989 de 21-4, art. 10) y habrá de ser el vendedor quien cargue con los gastos de cancelación. Para la cancelación total de un préstamo a interés variable, la comisión fijada no podrá superar el 0,50% en los primeros 5 años y 0,25% a partir del 6º. En el caso de préstamo a interés fijo, no habrá de ser mayor de 2,5 % si se cambia a variable.

¿Qué es la compensación por desistimiento? La compensación por desistimiento (que puede ser total o parcial) se aplica sobre hipotecas que se han formalizado después del 9 de diciembre del 2007 y que se pagan antes del tiempo que corresponde. Ya sea parte o la totalidad del importe de la hipoteca.

No es una comisión que cobre al formalizar la hipoteca, sinó que se paga en el momento en que se produce el desistimiento.  Esto suele suceder al cancelar la hipoteca por subrogación o en caso de que se adelante el pago de la hipoteca.

Hacer esto es más beneficioso para el hipotecado, ya que tiene que pagar menos de comisiones, pero supone un coste que suele ser generalmente de un 0,5% en caso de hacerlo en los primeros 5 años de hipoteca y un 0,25% en caso de hacerlo a partir del sexto año. Se pueden negociar estas condiciones, aunque no se suele llegar a ningún acuerdo.  Recomendamos intentar negociarlo en la medida de lo posible, y dejando un tiempo para que el director de la entidad se lo piense. En caso de no poder ser, intentar negociar comisiones como la de apertura, estudio e intereses.

Además, en las hipotecas a tipo fijo se puede llegar a pagar la comisión por riesgo de tipo de interés si se cancela la deuda antes de tiempo y esto le genera pérdidas a la entidad bancaria.

No se ha de confundir con la amortización anticipada total, ya que no son lo mismo. No se trata tampoco de una comisión, sino de una compensación a la entidad bancaria por los costes derivados de la concesión y seguimiento de la hipoteca si finaliza antes de lo esperado.

A la hora de contratar un préstamo hipotecario, es necesario conocer todos los conceptos, comisiones y condiciones que se tienen que asumir, teniendo siempre claro cada uno de ellos e intentando negociar los que no interesan.